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Cour de cassation 3ème Chambre civile, 11 mai 2017, rev. des loyers, noteV. Zalewski-Sicard

Si les relations entre voisins sont en temps normal souvent complexes, elles le deviennent encore plus lorsque les voisins résident tous au sein d’une même copropriété, comme l’illustre l’arrêt rendu par la Cour de cassation du 11 mai dernier. Les faits étaient relativement simples.

Un copropriétaire, ayant procédé à des travaux dans son lot, a causé des dommages aux lots voisins. Une action est envisagée par le Syndicat des copropriétaires.

La question qui se pose à lui est celle de savoir sur quelle base fonder sa demande. Doit-il invoquer un non-respect du règlement de copropriété ou peut-il invoquer la théorie des troubles anormaux du voisinage ?.

Ayant choisi cette dernière voie, le Syndicat a vu sa demande être rejetée par la Cour d’appel d’Aix en Provence au motif que la mise en cause de la responsabilité d’un copropriétaire par le Syndicat ne pouvait être faite que par le biais du statut de la copropriété. La Cour de cassation censure cette solution, précisant que le Syndicat pouvait légalement agir sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage.

Cet arrêt a le mérite de mettre en lumière la spécificité du statut du copropriétaire. Certes, tous les copropriétaires sont liés par ce contrat qu’est le règlement de copropriété, véritable loi des parties.  Mais la Cour de cassation a aussi, en opportunité, tenu à souligner qu’ils n’en restaient pas moins des voisins. Cette dernière précision est importante, car elle va permettre à tout copropriétaire, se plaignant d’un dommage causé par un autre, d’invoquer à son choix, soit un manquement aux dispositions du règlement de copropriété, soit simplement le principe selon lequel celui qui provoque un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage doit répondre de plein droit du dommage résultant du trouble. On peut penser que, le plus souvent, il choisira cette voie – ce qu’avait fait le Syndicat dans l’arrêt cité –.

En effet, il lui suffira alors de prouver simplement l’existence du trouble, le dommage qu’il subit et le lien de causalité entre les deux.  Point besoin de se référer aux stipulations parfois sujettes à interprétation du fait d’une rédaction ancienne ou maladroite du règlement.  Mais ce qui est surtout  intéressant et novateur dans cet arrêt, c’est que cette voie n’est pas seulement ouverte au copropriétaire pris individuellement mais aussi au Syndicat des copropriétaires. A cet égard, cette solution ne fait qu’amplifier une précédente solution énoncée par la Cour dans un arrêt du 17 mars 2005, lequel affirmait en termes très généraux le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage s’applique à tous les occupants d’un immeuble en copropriété quel que soit le titre de leur occupation. 

En copropriété comme ailleurs, la liberté des uns s’arrête là où cesse la tranquillité des autres….

JFR